各镇（街），区各委办局，区各直属单位：

现将《溧水区农村宅基地和村民建房管理办法》印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

南京市溧水区人民政府

2023年8月14日

（此件公开发布）

溧水区农村宅基地和村民建房管理办法

第一条  为促进城乡统筹发展，保护农村村民合法权益，改善农村村民居住环境，规范和加强我区农村宅基地和村民建房管理工作，根据《江苏省土地管理条例》《南京市国土空间规划条例》《关于加强和规范农村宅基地管理工作的意见（试行）》（宁委农办〔2021〕25号）等法律、法规及有关规定，结合我区实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于溧水区农村宅基地和村民建房的管理。

本办法所称村民建房，是指农村村民在宅基地上进行的住房维修、翻建、新建、改扩建的建设行为。

第三条  各镇人民政府或者街道办事处是本行政区域内宅基地和村民建房管理的责任主体，负责辖区内宅基地和村民建房管理工作；负责村民建房规划许可证件的统一受理和发放；负责放线、验线和现场核实等批后监管工作，按职责负责辖区内各类违法建设的查处工作；负责村民建房过程中质量安全监督与管理工作；负责村民建房过程中的信访应诉及日常矛盾调解工作。

区农业农村局负责农村宅基地改革和管理有关工作，建立健全宅基地分配、使用、流转等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置住宅利用；负责组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，定期向规划资源部门通报村民建房新增建设用地需求。

市规划资源局溧水分局负责区国土空间总体规划、镇村布局规划、土地利用计划的编制和动态维护；负责指导与审查各镇人民政府或者街道办事处编制村庄规划，落实村民建房新增建设用地需求，统筹安排宅基地用地规模和布局，依法办理宅基地农用地转用审批手续，负责村民建房规划许可、不动产确权登记工作。

区城市管理局、城乡建设局等相关部门按照职责分工，共同做好农村宅基地和村民建房的管理工作。                                                                                                                                  

第四条  农村宅基地和村民建房应遵循下列管理原则：

（一）分类管理原则。依据镇村布局规划确定的集聚提升类村庄、特色保护类村庄、城郊融合类村庄、其他一般村庄以及搬迁撤并类村庄实施分类指导。

1.集聚提升类村庄、特色保护类村庄、城郊融合类村庄和其他一般村庄，符合建房条件的可进行维修、翻建、新建、改扩建住房，其中其他一般村庄原则上不允许新增自然村建设用地规模。

2.搬迁撤并类村庄。列入三年内（含三年）搬迁计划的，一律停止审批村民建房，确属危房的，应优先实行搬迁。三年内（含三年）不实施搬迁，未列入增减挂钩三年专项规划中，确有建房需求的，可在原有宅基地范围内进行建设，超出标准的宅基地应退还村集体。

3.城镇开发边界内的住房，经鉴定为危房的，可以按照“原址、原面积、原层数”进行维修。

（二）“一户一宅”原则。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过规定标准。农村村民应当严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地。经批准易地建造住宅的，应当将原宅基地交还原农村集体经济组织。

第五条  农村村民申请建房必须以“家庭户”为单位，申请主体应为本村户籍人口且为本村集体经济组织成员。申请建房前应先取得宅基地，涉及异地选址新建、宅基地面积变更的，应先办理宅基地相关手续。

村民符合下列条件之一的，可以申请农村宅基地建房：

（一）现有住房未达单户住房建筑面积标准的；

（二）现有住房属旧房、危房的；

（三）因国家、集体建设或实施城乡规划、灾毁等需要迁建、重建的；

（四）法律法规规章政策规定的其他情形。

第六条  在现有宅基地面积未超过标准且符合下列条件之一的，可申请分户建房：

（一）多子女家庭，子女中一人达到法定婚龄或已婚其配偶名下无宅基地的；

（二）三代以上（含三代）同堂的家庭，第三代已婚或已达到法定结婚年龄的，第二代或第三代可以申请分户建房。若第三代未达到法定结婚年龄，但第一代与第二代有意愿分户的，经村民小组会议讨论同意，村级组织确认后，第二代也可申请分户建房。

第七条  离婚户口未迁出或结婚户口未迁入的不计入本户人口。有以下情况的，可计入本户人口：

（一）家庭为1子女户，可按增加1人计入人口，并在申请表中予以注明；

（二）现役军人（不含军官）、政府不安排工作的转业士官、在校学生、回乡落户的职工，在迁出户口前属本村集体经济组织成员的，可计入人口；已享受过房改房、保障房或货币分房待遇的，不得计入人口；　

（三）原户口在本村的监狱服刑人员，参照农村村民家庭在册人口办理；

（四）法律法规规章政策规定的其他情形。

第八条  有下列情形之一的，不予批准村民建房申请：

（一）出租、出卖、出借、赠与住房后再申请宅基地的，或者以其他形式非法转让宅基地及其地上建筑物，或者将住房改作他用的；

（二）单户宅基地面积超过规定标准，且不退还超出部分的；

（三）原有住房实行拆迁并已享受安置的；

（四）夫妻双方离婚后根据离婚协议或法院判决等相关司法文书，放弃已有住房的一方；

（五）法律法规规章政策规定的其他情形。

第九条  非本村集体经济组织成员的合法房产（户口已迁出的原村民通过继承等合法途径取得的房产），经鉴定为危房的，可以进行修缮。

第十条  农村宅基地，以户为单位进行安排，大户（5人及以上）用地面积不得超过200平方米，中户（3至4人）用地面积不得超过160平方米，小户（1至2人）用地面积不得超过120平方米。

第十一条  单户住房建筑面积（含附属用房）大户（5人及以上）最高不超过300平方米；中户（3至4人）最高不超过240平方米；小户（1至2人）最高不超过180平方米。

第十二条  村民建房应按以下要求进行控制：

（一）新分户家庭住房（含附属用房）建筑面积应将分户前家庭的住房建筑面积一并按户限制总额计算。

（二）建筑层数宜控制在三层及以下，建筑层高宜为2.8—3.6米。

位于风景名胜区和古村落保护范围内的，建筑高度和风格应符合有关保护规划的要求。

（三）建设三层及以上的住房须依法依规经过专业设计和专业施工，严格执行房屋质量安全强制性标准。

第十三条  村民申请宅基地建房按下列流程进行办理：

（一）申请人以户为单位向村级组织提出建房申请，村级组织应对申请人提供的材料进行初步审查，符合条件的，在村级组织和村民小组范围内公示10日后，出具书面意见（签署意见盖章）后，报送所在镇人民政府或者街道办事处。

（二）镇人民政府或者街道办事处应建立窗口集中受理，建立联审联办制度。接收申请材料后，应当在20个工作日内组织开展现场踏勘、绘制建房定位图、组织联席会议进行审查。对审查不通过的，由镇人民政府或者街道办事处向申请人或村级组织出具书面答复。审查通过的，由镇人民政府或者街道办事处按要求组织公示，公示地点须设置在村级组织公示栏、村民建房现场等醒目位置，公示时间不少于10日。公示无异议的，由镇人民政府或者街道办事处报规划资源部门核发规划许可证件。

（三）申请人在领取规划许可证件后，镇人民政府或者街道办事处应将许可证件及附图扫描件在村民建房现场进行（批后）公示。

（四）申请人在开工建设前应向镇人民政府或者街道办事处申报放线、核验灰线，经核验签章后方可开工。核验灰线、现场复验均应在收到申请后5个工作日内完成。

（五）申请人应当在房屋竣工后向镇人民政府或者街道办事处申报现场核实。核实的主要内容包括：建筑物的位置、功能、层数、高度、立面和建设规模；应当拆除的房屋和设施的拆除情况。现场核实应在收到申请后10个工作日内完成。

第十四条  申请办理住房维修、翻建、新建、改扩建的，应提交下列材料：

（一）村民建房申请表；

（二）家庭成员户籍证明、申请人身份证件；

（三）土地权属证明文件（农村不动产确权登记证）；

（四）公示材料（村级组织，镇人民政府或者街道办事处提供）；

（五）建筑物平面定位图、建筑高度示意图等相关图纸（镇人民政府或者街道办事处提供）；

（六）危房认定或鉴定意见（仅危房维修或翻建需提供）；

（七）房屋现状照片（镇人民政府或者街道办事处提供）；

涉及新增宅基地的，还应补充村民小组会议决议、村级组织同意意见、1：1000现势地形图等宅基地办理申请材料。

第十五条  农村村民建房应满足与相邻建筑物的通风、采光和日照等要求，因特殊原因确无法避免的，应当征求直接利害关系人意见。直接利害关系人对妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照存在异议的，应经本村村民小组会议讨论通过，或根据村级组织形成的同意建房决议进行办理。

第十六条  镇人民政府或者街道办事处应加强村民建房申请材料的审查工作，建立村民建房监督巡查制度，开展动态巡查，建立巡查台账和档案，落实巡查责任。

第十七条  落实建设主体责任，申请农村村民建房个人对房屋的质量安全负总责，承担建设主体责任。

第十八条  本办法自2023年9月14日起施行，有效期至2028年9月13日。其他已有规定与本办法不一致的，按照本办法执行。

相关解读：《溧水区农村宅基地和村民建房管理办法》政策解读

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